A raíz de las restrictivas medidas que ha tomado el Gobierno de España debido a la actual situación provocada por la expansión del Coronavirus, muchos contratos, especialmente aquellos de tracto sucesivo, como son los alquileres, se están viendo afectados y las partes no saben cómo deben actuar. Nos centraremos en este post en aquellos contratos de arrendamiento de locales comerciales que han sido afectados por el cierre preceptivo por parte del Gobierno.

FUERZA MAYOR

¿Qué nos dice la ley?

La legislación española, en el artículo 1.105 del Código Civil regula los supuestos de fuerza mayor, estableciendo que “Fuera de los casos expresamente mencionado en la ley y de los que en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables”.

Específicamente en materia de arrendamientos la Ley de Arrendamientos Urbanos, no prevé nada al respecto. El Código Civil, si prevé ciertas circunstancias exclusivamente para los arrendamientos rústicos que nos pueden servir a modo orientativo. A modo de ejemplo, se especifica que el arrendatario tendrá derecho a una rebaja de la renta por pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (artículo 1.576 C.C). Estos casos son incendios, guerras, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otros. Por lo tanto, vemos que nuestra legislación, en materia de arrendamientos prevé para casos muy graves rebaja de la renta, pero no nos habla de suspensión o resolución del contrato.

¿Qué han dicho los Tribunales?

Los tribunales han detallado qué debe entenderse por fuerza mayor, que, aunque inevitablemente deberá atenderse a casa supuestos, sí debe cumplir con unos requisitos generales.

  1. Imprevisibilidad e inevitabilidad del suceso que ocasiona la imposibilidad de cumplir con las obligaciones contractuales.
  2. Posterioridad del suceso a la celebración del contrato.
  3. Ajenidad de suceso a aquel que la parte que lo alega en aras del incumplimiento de su obligación.
  4. Ausencia total de culpabilidad de la parte que lo alega en aras del incumplimiento de su obligación.
  5. Buena fe de la parte que lo alega, traducida en la implantación de todas las medidas necesarias para mitigar los efectos perjudiciales derivados del suceso.

Pues bien, la consecuencia de la apreciación de fuerza mayor será que la parte que la invoca no será responsable del incumplimiento de las obligaciones que derivan del contrato. Ahora bien, es importante tener presente que debe analizarse siempre caso por caso, ponderar las circunstancias concretas.

¿Podría entenderse la situación provocada por el Coronavirus como un supuesto de fuerza mayor?

La opinión de la doctrina mayoritaria, a las luces a la legislación y jurisprudencia entiende que sí. Nos encontramos ante una situación de restricción, no solo de personas sino también de mercaderías y servicios a los efectos de la contención del Covid-19.

¿Qué consecuencias tendría para las partes la aplicación del supuesto de fuerza mayor?

Dependerá de las circunstancias concretas. La fuerza mayor no tiene las mismas consecuencias en todos los casos, puesto que la exoneración de responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones por las partes puede ser total o parcial, definitiva o temporal.

¿Cómo debería actuar la parte que pretende alegar fuerza mayor, en este caso, el arrendatario?

Quien pretende beneficiarse de esta cláusula debe procurar actuar con la mayor diligencia posible, acorde a la buena fe, guardando, en la medida de lo posible, prueba de los perjuicios ocasionados.

ATENCIÓN AL CONTRATO…

¿Prevalece el contrato?

Pacta sunt servanda, es decir, lo pactado entre las partes siempre prevalece, por lo que en primer lugar debemos acudir a lo previsto en el contrato. Aunque no suele ser lo habitual, puede se haya regulado el supuesto de fuerza mayor de tal forma que obligue a las partes al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato a pesar de cualquier evento o circunstancia.

¿Qué pasa si el contrato no permite la invocación de cláusulas de fuerza mayor?

Los tribunales desarrollaron el principio conocido como rebus sic stantibus para este tipo de casos. Este principio está previsto para aquellas relaciones contractuales en las que, de manera sobrevenidas se producen cambios en el equilibro de los derechos y obligaciones de las partes, es decir, se rompe la relación de equivalencia de las contraprestaciones entre las partes. Como siempre, es un principio que debe ser adecuado a las circunstancias de cada caso, pero deben cumplirse dos requisitos básicos:

  • Imprevisibilidad del riesgo sucedido
  • Excesiva onerosidad en cuanto al cumplimiento de las obligaciones contractuales.

¿Qué consecuencias tendría la aplicación del principio rebus sic stantibus?

Igual que sucede con los supuestos de fuerza mayor, en estos casos también dependerá de las circunstancias del caso concreto. Los tribunales se han decantado normalmente por la modificación de las condiciones contractuales, antes que por la resolución del contrato.

PARA FINALIZAR…

¿Cuál es la solución?

La solución óptima y más aconsejable es tratar de llegar a un acuerdo entre las partes. Se entiende que el inquilino a quien le han obligado a cesar en su actividad empresarial se va a encontrar con grandes dificultades a la hora de hacer frente a los gastos derivados de la misma mientras dure esta situación. Asimismo, no puede recaer únicamente sobre el propietario y/o arrendador los perjuicios derivados de la misma. Por lo que, un acuerdo que permitiera la rebaja proporcional de la renta, asumiendo ambas partes la carga que las medidas gubernamentales están provocando, sería lo idóneo.

CONCLUSIONES

  1. Habrá que estar siempre a lo previsto en el clausulado del contrato de arrendamiento.
  2. Es posible la invocación de fuerza mayor en la situación en la que nos encontramos.
  3. En defecto de posibilidad de invocación de fuerza mayor, podría plantearse alegar supuestos de rebus sic stantibus.
  4. Las consecuencias, sean por una vía o por otra, no son decisivas ni permiten un total incumplimiento de las obligaciones a ninguna de las partes.
  5. La solución idónea es alcanzar un acuerdo que permita la rebaja de la renta mensual, atendiendo a las circunstancias concretas y equilibrando las cargas entre las partes.