Son todos los gastos necesarios para la obtención de los alquileres:

A. Intereses y demás gastos de financiación (arts. 23.1.a) 1º Ley IRPF y 13 a) Reglamento
Si existe un préstamo para pagar la vivienda, se deducirán los intereses del mismo, no la amortización de capital.
Se consideran incluidos entre los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, entre otros, los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute así como, en su caso, de los bienes cedidos con el mismo.

B. Gastos de conservación y reparación:
Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos. A estos efectos, tienen esta consideración:

a) Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No son deducibles por este concepto las cantidades destinadas a la ampliación o mejora de los bienes, al constituir las mismas un mayor valor de adquisición cuya recuperación se efectúa a través de las correspondientes amortizaciones.

Por ejemplo, pintura, revocado, arreglo de instalaciones, sustitución de elementos.

El importe total máximo a deducir por los intereses y demás gastos de financiación y por los gastos de conservación y reparación no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

Por su parte, el importe correspondiente al ejercicio 2017 que, por aplicación del límite máximo de deducción, no resulte aplicable en la declaración correspondiente en este ejercicio, se hará constar en la casilla 063 de la citada página 4 a efectos de su deducción en los cuatro ejercicios siguientes.

En el caso de que existan varios contratos de arrendamiento en el año sobre un mismo inmueble, el límite máximo de la cantidad a deducir por intereses y gastos de conservación y reparación debe computarse tomando en consideración las cantidades satisfechas en el año y los ingresos íntegros obtenidos en él, por lo que, para alguno de los contratos de arrendamiento, la cantidad deducida por intereses y gastos de conservación y reparación podría exceder de los ingresos obtenidos.

C. Tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales:

IBI, las tasas por limpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc. No se podrán deducir conceptos fiscales sancionadores.

D. Saldos de dudoso cobro:

Son deducibles los saldos de dudoso cobro, siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entiende suficientemente justificada tal circunstancia:

a) Cuando el deudor se halle en situación de concurso.

b) Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiese transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.

Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.

E. Otros gastos deducibles:

Primas de seguro, servicios personales o profesionales, etc. siempre que cumplan el requisito de ser necesarios.

F. Amortización del inmueble y las instalaciones y enseres que se alquilan junto al inmueble

Tienen la consideración de gastos deducibles las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Se considera que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad cuando no excedan de los porcentajes que a continuación se señalan:

Bienes inmuebles:

El resultado de aplicar el porcentaje del 3% sobre el mayor de los siguientes valores.

a) Coste de adquisición satisfecho, incluidos los gastos y tributos inherentes a la adquisición (notaría, registro, IVA no deducible, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, gastos de agencia, etc.) sin incluir en el cómputo el valor del suelo.

En las adquisiciones de inmuebles por herencia o donación, sólo tendrá la con-sideración de “coste de adquisición satisfecho” la parte de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que corresponda a la construcción, así como la totalidad de las inversiones y mejoras efectuadas.

b) Valor catastral, excluido el valor del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año reflejado en el correspondiente recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble

Serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998. Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización: Instalaciones, mobiliario y enseres: 10%.

Derechos o facultades de uso o disfrute sobre bienes inmuebles

Serán amortizables siempre que su adquisición haya supuesto un coste para el contribuyente. En estos casos es preciso distinguir:

a) Si el derecho o facultad tiene plazo de duración determinado, la amortización anual deducible será la que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.

b) Si el derecho o facultad fuese vitalicio, la amortización computable será el resultado de aplicar el coeficiente del 3% sobre el coste de adquisición satisfecho.

En ambos casos, el importe de las amortizaciones no podrá superar la cuantía de los rendimientos íntegros derivados de cada derecho. Importante: en el supuesto de que el inmueble no hubiera estado arrendado durante todo el año, la amortización deducible, los intereses y demás gastos de financiación, los gastos en primas de seguros, etc., serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble ha estado arrendado.

Compensación para contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985

En la determinación de los rendimientos del capital inmobiliario derivados de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, que no disfruten del derecho a la revisión de renta del contrato, se incluirá adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble.
Así pues, en estas situaciones, podrá computarse dos veces el gasto de amortización: una vez como gasto fiscalmente deducible conforme a las reglas de determinación del rendimiento neto derivado de inmuebles arrendados anteriormente comentadas, y otra vez, en concepto de compensación.